A minap a Mérce tudósított[1] egy Berlinben tervezett népszavazásról, hogy sajátítsa-e ki az állam – ill. inkább a város – a lakásmultik tulajdonában lévő ingatlanállomány javarészét az évek óta folyamatos és immár megfizethetetlen szintű lakbéremelkedés megszüntetésének céljával. A kezdeményezők azt remélik, hogy az új tulajdonos, vagyis a berlini közigazgatás csökkenti fogja majd az általános lakbérszintet, ami vélelmezhetőleg piacszabályozó hatással lenne. Ennek a hírnek értelemszerűen minden berlini bérlakásban élő örül, miközben aligha gondol az előzményekre – ha egyáltalán ismeri– és nemigen számol a kilátásokkal.

Berlini vállalkozásunk fűtéselszámolással foglalkozik, cégünk megbízói a tulajdonosok, ill. házkezelőségeik[2]. Mint szolgáltató 27 éve figyeljük az ingatlanpiacon eközben bekövetkezett struktúrális változásokat. Ezért érzem feljogosítva magam, hogy néhány körülményre felhívjam a figyelmet. Ugyanakkor előrebocsátom, az összefoglalás nem törekszik a teljességre, nem vagyok oknyomozó újságíró, nem néztem minden egyes részletnek, időpontnak utána.

Történelmi előzmény

Berlinben korábban több nagy lakásállománnyal rendelkező szövetkezet vagy társaság létezett, ezek részben városi tulajdonban voltak. A GEHAG, GeSoBau, GAGFA, Gewobag, GEWIWO, GSW, stb. nevükben is utaltak arra, hogy hajdanán közhasznú, valamilyen közös érdeket képviselő kezdeményezésre jöttek létre. A társaságok részvényeinek jelentős részét Berlin városa jegyezte.

A továbbiakban a GEHAG, cégünk kezdetektől fogva egyik legnagyobb megbízója történetéről írok, ami mintaként áll itt az összes szóbanforgó társaság helyett.

Az 1924-ben alapított Gemeinnützige Heimstätten-, Spar- und Bau-Aktiengesellschaft közhasznú társaság a kor jelentős építészeit foglalkoztatva, velük közös szociális koncepciókat kialakítva hozott létre várostervezésileg és építészetileg is jelentős, ma már részben műemlékvédelem alatt álló lakónegyedeket. Ezek közül az egyik legismertebb a Bruno Taut[3] tervezte és patkóra emlékeztető „Hufeisensiedlung”[4], amivel a társaság építészeti történelmet írt. Az épületkomplexum ma az UNESCO világörökségi listáján áll.

Hufeisensiedlung – Forrás Wikipedia

Noha a háború után a szövetségesek fel akarták oszlatni, Karl-Heinz Peters ügyvéd nagy szakértelemmel megmentette. Innentől a DGB[5] és a DAG[6] vezette tovább. A háború után is megmaradt a korábbi tulajdonosi struktúra, bár gazdaságilag csak a Nyugatberlinben lévő objektumok számítottak. K.H. Peters volt 1951-től 1978-ban bekövetkezett nyugdíjazásáig a társaság ügyvezető igazgatója.

Peters Berlinbe hozta a kor egyik legnevesebb építészét, Walter Gropiust. A 60-as években az időközben az ő nevét viselő Gropiusstadt-negyedben 18000 lakás épült, ezek 75%-a toronyházakban. Az egész negyedet öt lakásszövetkezeti társaság jegyezte, köztük a GEHAG, amely ezzel folytatta háború előtti szociális lakásépítési hagyományait. Az egyesülés után a GEHAG is visszakapta keleti objektumait. Egész Berlinben és környékén fénykorában a társaság mintegy 18.895 lakást mondhatott a magáénak.

Ilyen házban lakni egzisztenciális biztonságot, szociális garanciát jelentett. A lakbér emberi léptékű volt, amit Nyugatberlinben 1988-ig az ú.n. „Mietpreisbindung" garantált: a rendelkezés a ház életkorának függvényében erősen korlátozta az 1949 előtt épült házakban a m²-enkénti bérleti díját[7]. A GEHAG korábbi objektumai az 1920-1940 közötti időben épültek, rájuk is vonatkozott a lakbérkorlátozás, továbbá a társaság figyelembe vette a szociális szempontokat. A házak állagát óvta, házkezelőségi részlege pedig tisztességesen kezelte a bérlőit.

K-H. Peters-nek a 70-es években még sikerült elkerülnie a GEHAG beolvasztását a később korrupciós ügyekben elhíresült „Neue Heimat” lakásépítési konglomerátumba, majd nyugdíjasként tehetetlenül kényszerült végignézni életművének 1998-2001 közötti privatizálását.

Konkrétan az 1990-ben a lakáspiaci érdekképviseletek többéves lobbimunkájának eredményeképpen megszüntetett privilégiumok fekszámolása után megkezdődött a privatizációs hullám, amit elsősorban a nagyvárosok helyhatóságai arra használtak, hogy megszabaduljanak adósságaiktól. Ennek Berlinben elsőként a GEHAG esett áldozatul, majd az összes többi is. Mindmáig érthetetlen, hogy miért kellett az egész családi ezüstöt elkótyavetyélni.

A lebonyolítás a következőképp zajlott: A DGB és DAG eladták a saját részüket Berlin tartománynak. A város pedig a részvények 75%-át a Hamburgische Landesbanknak. A bank a továbbértékesítés előtt a vételár refinanszírozása érdekében a bérlőkből „gazdasági tárgyat” kreált. (Elsősorban a Gropiusstadt-ban felajánlotta a lakásokat megvételre a bérlőknek. Ez a másodprivatizációs tevékenység mindmáig folyamatban van.) Indoklásként pedig portfólió-maximálást nevezett meg.

2005-ben egy amerikai pénzügyi befektető vette meg a részvények 85%-át, majd 2007-ben a tőzsdén jegyzett – és a szaksajtó által csak sáskának bélyegzett – Deutsche Wohnen AG[8] vette át a részvények többségét. (Mára a GEHAG jelképesen egyetlen részvény tulajdonosa.)

A hajdanán a Deutsche Bank által alapított konszern egyedül Berlinben ma kb. 110.000 lakással rendelkezik. Agresszivitásra jellemző, hogy ellenséges átvételi ajánlatot tett az Európa szerte összesen 400.000 lakást tulajdonló VONOVIA konszernnek, ami végül meghiúsult.

Peters 2012-ben 104 éves korában megírta mindennek a történetét[9]. A néhai ügyvezető kommentárja: „Ez a módszer egyenlő a szociális piacgazdaság lebontásával az egyre jobban terjeszkedő könyöklő kapitalizmus javára.”

A mai helyzet

A Deutsche Wohnen és beolvasztott leányvállalatai dúvadként viselkednek a lakáspiacon. Profitmaximálási arroganciájuk fék nélküli. Állandó kritika tárgya a folyamatos lakbéremelés, az állagmegóvás elmaradása, a nagy nehezen elvégzett javítások rossz minősége. Ugyanakkor a lakbér mellékköltségeinek irreális növelése – utóbbi a leányvállalatokkal kötött szolgáltatási szerződések által keletkeznek az utóbbiakra átruházott feladatokért. A leghevesebb kritikát a bérlők érdekképviseleti egyesületei (Mieterverein[10]) gyakorolják.

A korakapitalista módszerek miatt elsősorban a Deutsche Wohnen ellen indult a Mércében leírt kisajátítási kezdeményezés 2018-ban, amihez az Interventionistische Linke radikális baloldali szervezet adta az ötletet. Népszavazás szükséges ahhoz, hogy a kisajátítási javaslatot a parlament elé vihessék. Egyelőre a népszavazás elrendeléséhez az aláírások gyűjtése folyik.

Ahogy én látom

A GEHAG-gal, ill. a különböző, évente változó, hol a Deutsche Wohnen, hol a struktúrális átalakítások követekeztében tulajdonosi és/vagy házkezelőségi jogokat gyakorló leányvállalatokkal az együttműködés az évek során egyre nehezebb. Frissen kreált leányvállalatok, jogi személyek jönnek-mennek. A tizenakárhány év alatt még nem sikerült partnereinktől érvényes organigramhoz jutnunk. A munkatársak személyükben évek óta változatlanok, de számláinkat rendszeresen visszaküldik azért, mert a legutóbbi óta megváltozott hol a tulajdonos, hol a házkezelőség mint jogi személy. Tapasztaljuk, hogy partnereink személyesen nagy nyomás alatt állnak.

Minden újabb műszaki fejlesztés, kiírás mérőcsere, ma sokkal több bürokráciával jár[11], míg kizárólag az ároptimálás a cél. Személyes kapcsolat, a munka minősége egyáltalán nincs befolyással a döntésekre. A profitmaximálás nem csak a lakbéremelésben, hanem a szolgáltatókhoz, beszállítókhoz való viszonyban is naponta érzékelhető. Nem partnerként tekintenek ránk, hanem (meg?)fizetett szolgáltatóként. A felelőséget automatikusan áthárítják. Márpedig a fűtésköltségelszámolás két félen múlik. Ha hiányos az adtaszolgáltatás, akkor az eredmény sem lehet jó. De a minőség, mint említettem, nem elsődleges szempont.

Mindezt nem panaszként, hanem a helyzet magyarázataként írom.

Ami a népszavazást illeti

Arról van konkrét elképzelés, hogy az alkotmány 15. §-a alapján lehetne kisajátítani a Deutsche Wohnen és más multik ingatlanjait, amit aztán államosítani szándékoznak. Az állami/városi kézbe került ingatlanok kezelését egy közjogi intézet kezébe javasolják adni.

Ez szép ötlet, nekem is szimpatikus, eddig rendben. Ugyanakkor egy demokráciában nem lehet csak úgy ukk-mukk-fukk elvenni, azt ki kell vásárolni.

Annak idején azért adta el a város azt, amit ma jó lenne visszaszerezni, mert gazdaságilag a csőd szélén állt és tudtommal ma sem dúskál az anyagiakban. Így vajon miből tudná kifizetni a Deutsche Wohnen-t és társait? Ha pedig kellő képpen el nem ítélhető módon épp nincs a zsebében a szükséges összeg, akkor csak hitelből vásárolhat. Ami újabb eladósodáshoz vezet. Ez eleve rossz. Mindemellett a kezdeményezők azt várják, hogy a lakbérek csökkenjenek. Utóbbi bevételkieséssel jár a tulaj, jelesen a város részére.

A 70-es, 80-as években az ingatlanvásárlásnál volt az egy iratlan szabály, miszerint bérház esetén a vételár az éves összlakbérbevételnek mintegy 10-12-szerese lehet. Másszóval 100% saját tőke esetén a befektetés a karbantartási, házfelügyeleti és a házkezelési, valamint tartalékképzési költségek levonása után kb. 20-22 év alatt térült meg. Az üzlet akkor éri meg, ha a lakbérbevételből lehet fedezni úgy a hitelkamatot mind az esedékes törlesztésrészt.

Sajnos az elmult 40-45 évben nemcsak a lakbérek növekedtek, hanem az ingatlanárak is, mégpedig utóbbi nagyobb mértékben, mint az előbbi. Kb. két éve, amikor utoljára néztem, ez a „return-on-investment-kulcs 37-39 éves bérleti díjnál állt. És ha a lakbért ráadásul még le is kellene engedni? A számolást ezúttal rábízom a kedves olvasóra.

Mégha össze is jönne a kellő mennyiségű aláírás és valóban ki lehetne kényszeríteni a kisajátítást, vagyis ha, ... Nos, ez akkor is a 22-es csapdája. Sajnos.

[1] https://merce.hu/2020/09/18/berlinben-nepszavazas-kezdodhet-arrol-hogy-megvegyen-e-az-allam-250-ezer-lakast/
[2] Magyarországon (nyelvileg helytelenül) közös képviseletőnek hívják.
[3] https://de.wikipedia.org/wiki/Bruno_Taut
[4] A GEHAG logója mindmáig az épületegyüttes alaprajza
[5] DGB Deutscher Gewerkschaftsbund – Német Szakszervezetek Szövetsége
[6] DAG Deutsche Angestellten-Gewerkschaft – Német Alkalmazottak Szakszervezete
[7] Emiatt általában a régi házak állaga ugyancsak leromlott, mert a tulajdonos az alacsony bérleti bevételből nem tudta fedezni a renoválási költségeket.
[8] https://de.wikipedia.org/wiki/Deutsche_Wohnen
[9] „Von der Gemeinnützigkeit bis zum Profit“ – A közhasznúságtól a profitig
[10] A bérlők érdekében bírósági perre törekvő ügyvédek egyesülete. Az egyesületi tagoknak bérleti ügyben mindenféle ügyvédi tanácsadás, jogi tevékenység ingyenes.
[11] Keretszerződések + minden egyes alkalommal külön szerződés